Vanameyde Interim professionals

Aansprakelijkheid en verhaal
bij erfdienstbaarheid

Wie is aansprakelijk voor de waterschade onder Belgisch recht?

Leestijd: 7 minuten

 
Community Blog Aansprakelijkheid en verhaal bij erfdienstbaarheid

Aansprakelijkheid en verhaal bij erfdienstbaarheid

Mieke Goovaerts

Mieke Goovaerts

Senior Specialist

Leestijd:7 minuten
De aanleiding: er is waterschade als gevolg van een lekkende gemeenschappelijke dakgoot. Op wie kun je de schade verhalen als gesteld wordt dat er op de dakgoot een erfdienstbaarheid rust?

Opmerking: dit blog betreft Belgisch recht. Waar gesproken wordt over BW gaat het over het Belgische BW.

Wat is erfdienstbaarheid?

Om antwoord te kunnen geven is het noodzakelijk om te weten wat erfdienstbaarheid precies inhoudt:

Art. 637 B.W.
Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort.

Erfdienstbaarheid is, net als bijvoorbeeld eigendomsrecht, een zakelijk recht en dus verbonden aan een zaak, niet aan een persoon. Degene die over de zaak beschikt, beschikt tevens over het zakelijk recht. Een zakelijk recht is niet beperkt tot een contractspartij. Een eigenaar van een zaak kan zijn eigendomsrecht tegenover iedereen laten gelden:

  • degene aan wie hij de zaak heeft uitgeleend
  • degene die de zaak heeft gevonden na verlies door de eigenaar
  • de dief die de zaak heeft gestolen
  • een buur

Terug naar art. 637 B.W. Bij erfdienstbaarheid wordt er een last gelegd op een onroerend goed. Dat onroerend goed is het lijdend of dienstbaar erf. Het genot van het eigendomsrecht wordt hiermee ingeperkt. De eigenaar mag op dit erf iets niet doen (bijvoorbeeld hoger bouwen), of moet iets dulden (bijvoorbeeld een recht van doorgang).

Deze last op het lijdend erf, komt ten gunste van een ander onroerend goed: het heersende erf, dat hierdoor een meerwaarde krijgt. Elke eigenaar van een heersend erf kan van zijn recht gebruik maken.

Bij een erfdienstbaarheid is er sprake van:

  • (minimaal) twee onroerende goederen, met verschillende eigenaren
  • een bijkomend recht dat niet zelfstandig verhandeld kan worden
  • een eeuwigdurend zakelijk recht, tenzij contractueel anders bedongen

Het recht kan tegen een vergoeding of kosteloos worden gevestigd.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen diverse erfdienstbaarheden. Zo zijn er erfdienstbaarheden op grond van het ontstaan. Hieronder vallen ook de wettelijke erfdienstbaarheden, zoals voetpaden en elektriciteitsvoorzieningen. Ook zijn er door de wet opgelegde dienstbaarheden ten behoeve van private personen, waaronder de erfdienstbaarheid van dakdrop.

Art. 681 B.W.
Iedere eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt, hij mag die niet doen neerkomen op het erf van zijn nabuur.

Ten behoeve van de erfdienstbaarheid van dakdrop installeert men dakgoten. De erfdienstbaarheid van dakdrop is een zichtbare (Art. 689 B.W.) en voortdurende erfdienstbaarheid:

Art. 688 B.W.
Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of kan zijn zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is: zodanige zijn waterlopen, goten, uitzichten en andere van dien aard.

Aansprakelijkheid bij waterschade veroorzaakt door dakgoot

Wie is er nu aansprakelijk voor schade door een lekkende gemeenschappelijke dakgoot, waar een erfdienstbaarheid op is gevestigd?

We kijken naar Art. 1384.1 B.W.

Art. 1384.1 B.W.:
Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad, maar ook welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men in staat, of van zaken die men onder zijn bewaring heeft.

Opmerking: de bewaarder is degene die controle heeft over de zaak. Dat kan dus ook een huurder zijn.

De lekkende dakgoot is een gebrekkige zaak in de zin van Art. 1384.1 B.W. De bewaarder is aansprakelijk. Bij een gemeenschappelijke dakgoot is de vraag: wie is de bewaarder? Het algemene principe is: degene aan wiens gebouw de dakgoot is bevestigd. De dakgoot is immers conform art. 688 B.W. een voortdurende erfdienstbaarheid. Een dakgoot kan bovendien gezien worden als een roerend goed dat onroerend wordt door bestemming. Daarmee behoort de dakgoot aan de eigenaar van het gebouw. In huurcontracten wordt dan ook meestal opgenomen dat onderhoud van dakgoten de verantwoordelijkheid is van de eigenaar. In de brandpolis wordt tot slot over het algemeen gesteld dat als de schadebelijder deelneming heeft in de erfdienstbaarheid, hij voor een deel bewaarder is en voor dat deel niet wordt vergoed.

In principe kan de aansprakelijkheid dan als volgt worden bepaald:

  • Als de dakgoot zich integraal op het eigendom van een buur bevindt, dan is volgens Art. 2279 B.W. de buur 100% aansprakelijk.
  • Als de dakgoot zich op een scheidingslijn bevindt, dan geldt vermoedelijk een 50/50 verdeling tussen de twee eigenaars / bewaarders.
  • Bij een appartementsgebouw met meerdere eigenaren kijken we naar het aandeel dat voor iedere eigenaar beschreven staat in de aankoopovereenkomst van het gebouw. Op deze wijze kan de aansprakelijkheid worden verdeeld tussen de eigenaars.

Over de auteur

Mieke Goovaerts is Senior Specialist bij Van Ameyde Interim Professionals. Zij is onder andere gespecialiseerd in aansprakelijkheid, letselschade, rechtsbijstand, familiale, brand en auto. 

Quote

Bij de vraag wie de bewaarder is van een gemeenschappelijke dakgoot, is het algemene principe: degene aan wiens gebouw de dakgoot is bevestigd.

Mieke Goovaerts
Senior Specialist Van Ameyde Interim Professionals Belgium

Mieke Goovaerts

Share This